Boligpriser og afdragsbyrde
16 May 2022
Jeg ville finde historiske tal for renteniveau, boligpriser, indkomst og lignende for at kunne regne på hvor stor en andel af indkomsten boligkøb kræver og dermed få en fornemmelse af om priserne historisk set er høje eller om det ‘blot’ er en form for inflation. Det har stor betydning for udsigten til videre stigninger. Jeg har fokuseret på lejligheder i hovedstadsområdet.
På Danmarks Statistik fandt jeg historik over realkreditrente, prisindeks for ejerlejligheder og flere lønindeks for hovedstadsregionen. Samlet tænkte jeg at det kunne give en fornemmelse af prisudviklingen uden at blive farvet af de nominelt oplevede høje priser. Ved at gange rentesatsen med boligprisen fås et udtryk for renteomkostningen. Umiddelbart ser det ud til at det relativt er blevet billigere at købe bolig i hovedstaden siden 2007. I beregningen mangler dog den væsentlige parameter der er selve afdraget.
Heldigvis har andre fået en tilsvarende idé. Begreberne kaldes ‘boligbyrde’ og ‘afdragsbyrde’ og jeg fandt hos Realkredit Danmark en analyse af boligbyrden og afdragsbyrden fra oktober 2020. Afdrag regnes normalt ikke med som en byrde, fordi det teknisk set er en (tvungen) opsparing og ikke en udgift, men det har stor betydning for ens muligheder for at låne, så at de har medtaget den beregning er på tide.
RD noterer at boligbyrden (uden afdrag) var omkring 8% over det historiske gennemsnit for ejerlejligheder i hovedstadsområdet. Ikke overraskende er den meget lave rente det væsentligste bidrag til den lave boligbyrde. Af samme årsag vil en rentestigning føre til en stigende boligbyrde og RD beregner da også at boligbyrden vil stige til 40% over det historiske gennemsnit ved en rentestigning på 2 procentpoint. Fra et historisk lavt niveau vil det ikke være uhørt. Alligevel skriver RD
Der er derfor heller ikke skyggen af en boligprisboble – eller tegn på en større risiko for at den er i gang med at opstå – på det danske boligmarked overordnet set.
Nu ved jeg ikke hvordan en prisboble teknisk er defineret, men jeg ville have troet at så stor en rentefølsomhed ville vække bekymring. Nå, RD har også inkluderet afdragsbyrden på figur 7 fra rapporten:
Afdragsbyrden i København nærmer sig niveauet op til finanskrisen og var i 2020 næsten 35% over det historiske gennemsnit. Uden stigning i den historisk lave rente. Siden starten af 2021 og frem til maj 2022 er renten steget med ca. 3 procentpoint. Nationalbanken noterer at realkreditrenten er fordoblet på et år til februar 2022 og Berlingske skriver 9. maj:
De seneste dages himmelflugt i renterne fik mandag Realkredit Danmark til at åbne for fastforrentede 30-årige lån med fire procent i rente. Det gælder både lån med afdrag og ti års afdragsfrihed. Indtil nu har det ellers kun været fastforrentede lån med 30 års afdragsfrihed, der har haft en rente på fire procent. Det vil sige, at det fra starten af året – hvor et fastforrentet lån lå til 1,5 procent – er blevet 565 kroner dyrere om måneden at låne en million kroner efter skat.
Et prisfald må forventes på den baggrund. I øvrigt undrer det mig at det tilsyneladende ikke er fast praksis hos de danske realkreditinstitutter at offentliggøre beregninger over boligbyrde og afdragsbyrde — i hvert fald har jeg ikke kunnet finde sådanne rapporter online.